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最新情報
投資物件のキャピタルゲイン税の支払いを先延ばしに出来る
アメリカの1031 Exchangeは投資物件のキャピタルゲイン税の支払いを先延ばしにできる制度があります。何度も繰り返しでき、最終的に売却益を手に入れた時点でその最後の取引の分だけ税を払い、非常に有利な制度ですが、様々な決まりがあります。
※エクスチェンジは賃貸収入が発生する投資用物件（住宅・コンド・アパート・オフィス・店舗など）が該当します。
１．売却時にはエクスチェンジの手続きが完了
売却の時点で既にエクスチェンジの手配をしなければ、チャンスを逃してしまいます。
その他45日、180日という日にちも延長はできません。
２．専門の機関に資金を預けることが必要
エクスチェンジをするには、エクスチェンジ専門の機関に資金を預ける必要があります。弁護士や会計士もやり方を詳しく知りませんので、投資用物件の買い替えを考えている方はお早めにご相談ください。
３．別荘や自宅の場合は利用不可
ただ、アメリカに在住している人は自宅の場合、過去5年以内2年以上自宅として利用した場合
個人で25万ドル、夫婦で50万ドルのキャピタルゲインに対して無税です。
したがって高額物件でミリオン位の利益を出してしまった場合は差額に対して課税されます。
日本の方は恐らく投資用が殆どですので、エクスチェンジの知識は必須です。
アメリカの不動産売買を一例とした場合
①ローンは組めるのか?
現金で物件を購入する方は別として、融資をもとに購入を考えているのであれば、事前にいくら位の融資が受けられるのか確認が必要。
なるべく良い条件の金融機関を選ぶためには、ローンコンサルタントを利用し、自分に合った金融機関の選定が必要。
自己資金の目安は、以下の合計金額。
"減価償却費計上の特例"を利用した、米国不動産投資
■ 米国内で投資用に不動産を購入した場合、減価償却の計算は住宅で27.5年、商業物件で39年になりますのでこの特例により大幅な短縮が可能です。また、不動産所有時の家賃収入、ローンの金利支払い分の控除、減価償却、売却の際のキャピタルゲイン税、外国人として源泉徴収がある場合でも、日本国内で外国税控除を取ることにより、全額取り戻せることが可能です。
円建てローンの審査基準
円建て融資の対象となる物件条件
投資物件であること
居住用物件であること（商業や土地は対象外）
当該国の非居住者であること
融資条件
融資金利: 銀行資金調達コスト + 2.5%
変動金利（3ヶ月ごとの見直し）
融資比率（LTV）は最高で購入額または鑑定額の70％
融資期間： 最長15年（但し70歳が最上限）
融資手配（手続き）費： 融資額の1.0~2.5％
スイス変額保険
ように、スイスでは、どんな状況にもかかわらず、銀行口座預金者や保険証券契約者に関するいかなる情報を漏らすことも違法であり、違反者には高額な罰金が課されます。
リヒテンシュタインはさらに、保険証券に対してさらに厳しい規制を課しています。スイス保険で資産を保護するのは、プライバシーが完全に保護されるからです。
アメリカ： 移民多様化ビザ抽選プログラム
民多様化ビザ抽選プログラムは、東部標準時の2007年10月3日(水)から2007年12月2日(日)までの間にインターネットを通して応募してください。この期間中 www.dvlottery.state.govからEDVエントリーフォームにアクセスすることができます。書面での応募は受理されません。大変多くの応募が集中し、遅延が生じかねますので、応募者は登録期間の最終週まで待たないよう強くお勧めします。なお、2007年12月2日（東部標準時）の正午以降の応募は受理されません。
真の投資家と付き合うため５カ条
一．「数字」が中心
二．「事実」が全て
三．「ロジック」重視で
四．「感情」は控えめ
五．「甘え」は一切ナシ
これは日本のある有名な投資家の方から贈って頂いた真の投資家とお付き合いするための５カ条、アウトラインです。
「Population」＝その国及び地域の人口推移
将来、物件を売却するにあたって、その需要が見込めるかどうかを判断する材料となるのが人口の推移です。
この情報は総務省の統計データを参考にするとよく分かります。
http://www.stat.go.jp/data/sekai/02.htm
また、アメリカ国勢調査局の人口ピラミッドは、2000年、2025年、2050年と国別に人口の年代別推移が分かりやすく表示されています。
http://www.census.gov/ipc/www/idbpyr.html
アメリカの経済力を把握しやすい地図
アメリカは広いです。日本だと、アメリカを一括りした、紋切型の記事がおおいですが（特にサブプライム問題、イラク派遣問題など）、現状は州ごとに経済も文化も違います。
添付は、アメリカの各州の地図に同様のサイズのGDPの国を並べたものです。アメリカの経済力と各州の経済規模がわかりやすいとおもうので添付しました。
アメリカの所得税がない州は全部で７州
アメリカの所得税がない州は、アラスカ、フロリダ、ネバダ、サウスダコダ、テキサス、ワシントン、ワイオミングの７州、利息と配当収入にのみ課税される州が、ニュウハンプシャーとテネシーの２州。
では、これらの州所得税がない州で会社を登記して事業をすれば、州所得税を支払わずに済むのでしょうか。？
アメリカ投資永住権
業務提携パートナーより提供されたアメリカビザに関しての資料です。
EB-5特別投資プログラム移民法上の説明と手続きに関する説明
http://www.investmentvisa.jp/us/eb5_data.html
米国ビザ取得についての最新の情報
アメリカの移民法と最近のビザ事情：米国の移民法と移民政策適切な対応をとればビザの取得は難しくありません
http://www.albsjapan.com/howto/guide_usa_pdf.html
ドバイの住宅価格は２００９年には落ち着く・・・
26 September 2007
With supply set to outstrip demand in Dubai's residential market in the coming year, a fall in prices is now not expected until 2009, according to a report from regional investment bank EFG-Hermes. The report highlights that the market has witnessed a far slower pace of completed project handovers this year, with only 11,000 units of the expected 57,000 units coming on stream, meaning that supply continues to lag behind demand.
This supply lag has led to revised housing unit supply forecasts for the next three to four years, with estimates of 25,000 housing units for the whole of this year, 64,000 next year, and 68,000 in 2009.
On the other hand, demand for property continues to rise with population growth. Based on the assumption that Dubai's population will rise to 1.9 million by 2010, up from 1.4 million currently, demand now calls for 45,000 to 50,000 new units per annum.
"Supply in the residential property market is and will continue to be constrained in 2007," explained Sana Kapadia, research analyst at EFG-Hermes. "We predict that the peak year for supply will now be 2009 - meaning that the market is unlikely to see a price decline before this occurs. We expect a rise in average prices of 10-15 per cent in 2007 and a rise of 5-10 per cent in 2008. Following a peak in the second half of next year, as more supply hits the market, prices will start to decline again in 2009, with a cumulative decline of 15-20 per cent by 2011."
The extent of the price correction in 2009 will depend primarily on the pace at which new units are delivered.
With supply set to outstrip demand in Dubai's residential market in the coming year, a fall in prices is now not expected until 2009, according to a report from regional investment bank EFG-Hermes. The report highlights that the market has witnessed a far slower pace of completed project handovers this year, with only 11,000 units of the expected 57,000 units coming on stream, meaning that supply continues to lag behind demand.
This supply lag has led to revised housing unit supply forecasts for the next three to four years, with estimates of 25,000 housing units for the whole of this year, 64,000 next year, and 68,000 in 2009.
On the other hand, demand for property continues to rise with population growth. Based on the assumption that Dubai's population will rise to 1.9 million by 2010, up from 1.4 million currently, demand now calls for 45,000 to 50,000 new units per annum.
"Supply in the residential property market is and will continue to be constrained in 2007," explained Sana Kapadia, research analyst at EFG-Hermes. "We predict that the peak year for supply will now be 2009 - meaning that the market is unlikely to see a price decline before this occurs. We expect a rise in average prices of 10-15 per cent in 2007 and a rise of 5-10 per cent in 2008. Following a peak in the second half of next year, as more supply hits the market, prices will start to decline again in 2009, with a cumulative decline of 15-20 per cent by 2011."
The extent of the price correction in 2009 will depend primarily on the pace at which new units are delivered.
日本から送金した資金は、いつか課税されるのか？
☆日本から送金した資金は、いつか課税されるのか？
皆さんの中には、「一度海外に送金してしまえば、その資金はもう海外にあるのだから、安全だ。安心だ」とお考えになられる方が、まだたくさんいらっしゃるかも知れません。 また、日本のアドバイザーやコンサルタントを自称する方々、一部の税理士などは「直接に送金してもなんら問題はありません」と言うことも、まれにございます。
しかしながら、本当の問題は、海外送金したのちに起こります。
あるオフショア関連会社の与信能力について
最近、プロセールの会員の方から下記サイトを見てスイスは大丈夫かという問い合わせがありました。何か情報があれば教えて下さい。
http://www.wingotts.com/
上記のような質問を弊社業務提携先である、ＧＮＣ代表オーレン・ローズ氏に直接尋ねてみました。
プライぺート・バンク
スイス、香港、シンガポールなど、色々な国で裕福層を対象にプライベートバンクの機能を持った銀行があります。その商品構成と内容について、現地担当者のインタビューを含めご紹介します。
ハワイ不動産の手引書
西山和夫の著書
