アメリカの不動産売買を一例とした場合
①ローンは組めるのか?
現金で物件を購入する方は別として、融資をもとに購入を考えているのであれば、事前にいくら位の融資が受けられるのか確認が必要。
なるべく良い条件の金融機関を選ぶためには、ローンコンサルタントを利用し、自分に合った金融機関の選定が必要。
自己資金の目安は、以下の合計金額。
ⅰ.頭金として、物件価格×約25%～40%
ⅱ.購入に係る諸経費として、物件価格の約2.5%～3%
ⅲ.予備資金として、月々ローンの返済額×3ヶ月分
※ローンの見通しが立たないうちに物件だけ先に決めてしまって、後から右往左往しないように注意が必要。
②融資事前承認書を発行してもらう。
物件にオファーを出す際、必ず必要。（金融機関またはローンコンサルタントにて発行)
③物件を決める。
まずはプラン。
ⅰ.自分の投資目的をかかげ、（いつまでにいくらの収益を上げるのか…）
ⅱ.目標を達成する為の具体的な計画を立て、どの物件を選ぶのか?
ⅲ.その計画を遂行する為の道具として、どの物件を選ぶのか?
という順序で考えていくと良い。
"Chance君はつるっぱげ"です。こっちを振り向いた瞬間にガッチリと掴まないと、ツルっとすべって手からこぼれ落ちます。
中途半端な知識を振り回すより、成功している投資家やプロのアドバイスに素直に従った方が良い結果につながるケースが沢山ある。
④オファーを入れる。
ここから、売買の交渉が始まる。
まずは、売り手又は売り手のエージェントにオファーを入れる。
買い手もエージェントを立て、交渉にあたるのが一般的、大いに腕をふるってもらいましょう。
※大切なのは「スピード」と「タイミング」。
通常、オファーを入れてから約20～45日で売買が完結ですが、複数の買い手がいた場合は売り手は良い条件の方を選びます。
その為に、最初から売り手の希望額にある程度の金額をプラスしてオファーを入れたり、ローンコンサルタントと連携して必要書類を揃えて対応したりする。
また、様々な条件を付けてオファーを入れることも可能。（融資特約・家の状態を検査した結果が悪ければキャンセルなど）
お互いに、納得がいくまで条件を交換しあい、同意が得られたら、オファーにサインし契約が成立。
⑤エスクロー（第三者委託）へ信託。
ⅰ.預託金と不動産取引に関する書類を保管
ⅱ.必要書類を作成
ⅲ.物件に関する財産所有権を調査
ⅳ.不動産の登記手続き
ⅴ.取引に係る金銭の支払完了と引き換えに譲渡証明書の受渡
※全て一旦このエスクロー会社を通して取引。（公正かつ中立な立場であり、効率よく短時間に手続きが進行）
⑥銀行口座開設
送金するよりも現地の銀行にある程度のお金を入れておいた方が良い。
送金手数料を省くことや海外の場合預金利息も高いので利用価値が高い。
⑦ローンの申請
申請に必要な書類。
ⅰ.ローンの申請手続書
ⅱ.パスポートのコピー
ⅲ.現地の銀行口座
ⅳ.売買契約書
⑧不動産鑑定
ローン申請をした後に、金融機関が不動産鑑定士に依頼して行われる。
査定基準は、マーケット状況や、建物の広さと敷地面積、立地、眺望、付属施設など。
海外では築年数はあまり重要視されません。
⑨タイトル・レポートの確認
エスクローは物件のタイトル（財産所有権）に関する調査をタイトル調査会社に依頼。
買い手はこの調査書から抵当が付いていないか、名義は誰かなどをチェック。
さらに買い手は権利証書に対する保険（タイトル・インシュランス)をかけます。
⑩建築物の現状検査
『シロアリの調査』売り手が行う。
家の売買の際には売り手がシロアリ駆除をするよう義務付けられています。
『その他の調査』買い手が行う。
ⅰ.屋根の雨漏りがありかどうか。
ⅱ.土台にひび割れ等が無いか
ⅲ.水周りの検査
ⅳ.ペンキなどの内装はどうか等
⑪ローンの最終審査
この段階では、納税証明や追加資料の提出を求められる場合があります。
そして、審査が通れば、金融機関とのローン契約。
⑫火災保険の加入
一般的に、戸建住宅の場合は火災保険に加入する義務がありますが、コンドミニアムについては個別に加入する必要はありません。
⑬売買契約完了
エスクロー会社に出向き、公証人が作成した契約書にサインすれば売買契約が完了。
頭金と諸費用の清算を終えれば、晴れて不動産を所有することに。
〈参考〉国によっては在日大使館や領事館で不動産売買契約書の公証をしてくれるので、現地へ行かずに契約ができます。
⑭その他
維持管理：日頃のメンテナンスが後々に物件価値を下げないコツ。
会計処理：ローン控除や減価償却の適用の確認。
Researched from E-book;海外不動産って儲かるの?
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