海外不動産投資コンサルティング

アシューマブル・ローン（assumable loan）    

不動産にまだローンが残っている場合、買い手が売り手から引き継ぐことのできるローン。

アセスメント（assessment）

不動産税のための評価・査定額。または、公共施設や共有地などの改修をする際に、その地域あるいはビル内のオーナーに課せられる負担金。

頭金（Down Payment）

不動産売買の最初の段階、つまり売買契約時あるいは物件引渡しの際に、買い手が支払う購入価格の一部。

アップフロントフィー（ポイント）

ローン開始時に、斡旋あるいはサービス料として貸し手が課す追加手数料。アメリカでは融資額の１％を１ポイントとして表示することが多い。

アパートメント（apartment）

共同住宅・アパート・マンション。海外でマンション（mansion）というと、大邸宅・豪邸をさす。

アンカー・テナント(anchor tenant)

ショッピングセンター中に戦略的に配置され、他の小さなお店に最大限の展示陳列の可能性を与える大型デパートやチェーン店をいう。

アンダーライティング(Underwriting)

購入者のローン返済能力や担保物件としての不動産の価値などを調査・評価すること。

遺産管理人（administrator）

遺書を残さずに死亡した者の遺産を」検認裁判所の任命によって管理する者。

遺贈された動産（bequest）

遺言により贈与された動産。

一括権利（buddle of rights）

不動産の所有権に係わる一切の権利をいう。それには、不動産の所有と占有の権利、売却、賃貸、抵当に入れる権利などが含まれる。

委任権原(actual authority)

本人（委任者）が代理人に故意に与えた権限をいう。

売主直売(For Sale by Owner)

プロの不動産業者を通さず、売主自身によって売りに出されている物件。

エーカー（acre）

約４，０４７㎡（約１，２４４坪）

エージェント（agent）

不動産会社に勤める売買に携わる仲介担当者。買い手のエージェント（buyer's agent）と売り手のエージェント（seller's agentまたはlisting agent）が存在し、それぞれの顧客の代理人として価格交渉を含めた仲介を務める。

エスクロー(Escrow)

ある条件が満たされるまで、第三者の代金や物件を寄託しておくこと。あるいは、寄託される代金や物件。アメリカでは不動産取引の際に、エスクロー業務を扱う会社がよく利用される。

オークション（auction）

不動産の販売方法のひとつ。購入希望所の間で競りをさせ、最高値を付けた人に売却するやり方。ただし、最高値が売り手の希望に届かなかった場合はお流れとなる。

か

買付申込書(Offer)

購入申込書（証明書・同意書）とも呼ばれる。特定の物件の購入意思とその条件を伝える書面。

カウンターオファー(Counter Offer)

買付申込みに対する返答。これによって売主側から新しい条件や価格が提示される。

確認（acknowledgement）

公証人または他の資格を持つ者の面前で、証書の作成人が行う公式な宣言をいう。署名は、適切な身分証明書（旅券または運転免許書）を提出する特定の者の自由意志に基づくものである。この確認は、抵当契約や捺印証書や契約書に必要である。

貸付利子

貸付に際して、貸し手が借り手に課す利子。普通、貸付金の総額の何パーセントという形で表される。

課税価格評価（assessed valuation）

市郡政府や州政府の課税評価人による課税のための不動産の価値のこと。

価値基盤（basis）

不動産の課税基準で、不動産の原価、支払われた譲渡費用、不動産増築などの資産投資の合計から減価償却費を差し引いたものをいう。

合筆（がっぴつ）（assemblage）

個々の区画の価値を上げるために、近隣の２，３の小区画の土地を合わせて大区画にすること。

合筆抵当契約（blanket mortgage）

二筆以上の不動産物件により保証された抵当契約のこと。

割賦返済（amortization）

ローンの分割払いの方法。元金と利息の両方を減らす形で、定期的に分割払金を支払い、借金を徐々に返済する方法。

仮契約（binder）

条件付の合意書で、正式な契約書が作成されて実行されるまで、当事者両者を全般的な契約条項に拘束するもの。買主が仮契約に保証金をつけて売主に提出して承諾された場合は、その不動産は他の買主に売ることはできない。

鑑定評価（appraisal）

免許を持つ鑑定士による市場評価に影響を与える事実や資料の慎重な分析に基づく不動産の公平な価値の見積りのこと。

鑑定評価額（appraised value）

所在地、建築物、周囲の環境などの事実に基づいた鑑定士による不動産の現在の市場価格をいう。

元利支払い総額

不動産を購入するための借金、抵当貸付の返済総額。利子支払額と元本返済額の合計。

キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン（cash on cash return）

自己資金収益率・投資収益率。不動産においては、その物件から入る年間のキャッシュフローを、その購入のために自分が支払った現金の総額（一般的には頭金と契約手数料）で割って求めたパーセンテージのこと。

キャッシュ・バイヤー（cash buyer）

物件購入の際、銀行ローンを利用しないで全額現金で購入する

買い手。銀行でローンを組むことを条件に買付にあたる買い手の中には、審査の結果ローンが通らず、結局契約が白紙撤回される場合もあるため、

キャッシュ・バイヤーは売り手が最も取引したい相手であるといえる。

キャッシャーズチェック(Casher's Check・Bank Cheque英)
銀行が発行する小切手、発行日に振出人の口座から引き落とされ、受取人もその日のうちに入金可能。有料サービス

キャッシュフロー（cash flow）

投資物件からの利益や損失。

徴収した賃料総額-経常経費-ローン返済額＝キャッシュフロー

禁反言宣誓書

現在支払っている家賃の額と、残りの賃貸期間中に対して家主から何か有利な条件を約束されているかを記した、借家人から提出される宣誓書。覚書・念書のようなもの。

航空地役権（aviation  easement）

飛行場の滑走路に隣接した不動産の上の地役権をいう。航空地役権は、航空機の離陸と着陸の経路にある樹木や建物の高さの制限をする。

空室率(Occupancy Rate)

総戸数に対する空室の割合、あるいは、ひとつの部屋が空いたままになっている期間が一年間にどれ位あるかを示す割合。

空中権(air rights)

地上の垂直面と空間の使用権をいう。コンドミニアムの個人のユニットの所有者は建物内の空間を所有している。

繰上げ返済手数料

抵当貸付の返済期日前に完済あるいは一部返済した場合に、借り手に請求されるペナルティー料金のこと。

繰延補修

必要だが売り手がそのままにしておいた修繕や補修。このような修繕・補修箇所があると値引きの交渉に使えるので、取引において有利な材料となることもある。

経常経費

物件の管理に関わる全ての費用が含まれる。

契約違反（breach of contract）

契約の諸条件に違反すること。

減価償却発生額（accrued depreciation）

建物の建替ものために毎年保管する金額をいう。これは、最初の鑑定評価の日付での建替費用と不動産の現在の鑑定評価の価値との差額である。不動産に対しての減価償却の減額を示すので、減価償却累積額とも呼ばれる。

原価方式鑑定評価(appraisal by cost approach)

土地の価格の見積り、建物の建替えの費用を加算し、減価償却引当金を差し引き計算する不動産の鑑定評価をいう。加算鑑定評価または建替鑑定評価とも呼ばれる。

権原要約書(Absentee Owner)
登記済みの書類を年代順に記載した明細書。権原保険証書の発行前に作成される。

現状のまま(as is)

"不動産は全く現状のままで売却されており、保障や責任は取らない"という売買契約書に入れる言葉。

建築許可書(building permit)

新しい建物の建築、現存の建物の改装、修理、破壊などの書面による政府の許可をいう。

建築制限(building restrictions)

法律や捺印権利証書により設定される建物の規模、所在地、用途の制限をいう。

建築法規(building codes)

建築基準や建築材料を規制するために、地方政府、州政府、または市郡政府によって設定させる広範囲な法規をいう。

権利証(deed)

特定の物件の所有者を証明する法的文書。

交換差額（boot）

不動産の交換において、差額を現金、手形、動産、あるいは合意した価値のある物で埋め合わせするための支払額。

公証人（notary public）

宣誓を行わせ、自分の署名と公式印によって証書を立証することを州政府または連邦政府によって許可されている公務員のこと。

コストセグリゲーション

不動産の減価償却率を次第に増加させる会計上の戦略。

固定金利型ローン

一定期間、あるいは全期間を通して利率が固定されている(fixed rate)ローン。一般に変動金利型ローンより利率は高い。

固定利息（block interest）

当初のローンの額面に基づいて計算される利息のこと。

元本は次第に減少するが、ローンの全期間中その利息支払いの金額は同じである。

コンドミニアム（condominium）

アメリカなどにおける分譲マンション。

さ

差し押え（attachment）

ローンの抵当となっていた物件の所有権が、ローンの貸し手に移される法的処置。差し押さえは、通常、支払い不履行があった場合に行われる。

査定価格

不動産の分析や評価を専門とし、公平な立場にある人間によって見積もられた不動産の価値。

水準基標（bench mark）

歩道に埋め込まれている鉄杭や真鍮標柱など測量士によって置かれた耐久性にある標識。測量区画の海抜と高度を設定するために用いられる。

事前通告期間

ある行為を実行に移す前に、その旨を正式通知すべき期間。賃貸借契約書には、通常、物件を点検したり、延滞料金を請求したり、立ち退きの手続きを始めたりする前に、家主が借主に与えなければならない事前通告期間について明記されている。

自然分離（avulsion）

河川がその流水経路を変えた場合に、ある所有者の土地が突然分離して他の所有者の土地に符合すること。

収益方式鑑定評価（appraisal by capitalization）

資本還元率で純年間利益を割って算出する不動産の鑑定をいう。これは収益用不動産の鑑定に使われる。

従価税（ad valorem tax）

不動産の価値に基づき賦課される税金の一種。この税金は課税額に対して定率が課せられる。

収支見積書（プロフォルマ）

一般的に、実際の数字ではなく、予想に基づいた収入、支出、借入額などを示した、見積り上の財務諸表。

従属建物（accessory building）

主な建物以外の土地の一部に建築された建物や建造物をいう。車庫や物置は、従属建物であらる。

住宅ローン（抵当貸付）保険

アメリカでよく利用される、抵当貸付の返済不履行に対する保険。このような保険は、一般に、頭金が２０％以下の時に要求される。

縦物（じゅうぶつ）（appurtenance）

実際の不動産の一部ではないが、不動産の譲渡によって移転される全ての権利、特権、増築物などをいう。典型的な縦物には、通行権、地役権、採水権、コンドミニアムの駐車場のスペース、建物の改良などがある。

受益者（beneficiary）

他人の贈与や行為により利益を受ける者で、遺産、生命保険証書、信託、年金からの収益を受けとる譲受人のこと。

受益者計算書（beneficiary's statement）

貸付機関が発行する元本の残高、割賦支払額、利率などに関する情報を含む計算書のこと。

純資産価値

ローンやその他の負債を差し引いたあとの不動産物件の価値。

上限利率

変動金利型ローンの契約条件に基づき、貸し手が課すことのできる利息の最高限度のこと。普通、パーセンテージで表示される。利率の予想外の大幅な引き上げから借り手を保護する。

譲受人（assignee）

不動産の権益を受ける者。

承諾（acceptance）

承諾とは、売主の自由意志による買受申込書の条件と値段で不動産を売という同意である。承諾が書面で買主に通知させることによって、拘束力のある契約が成立する。

譲渡（alienation英）（assignment米）

ある者から他の者に不動産の所有権、権原または権益を移転すること。

譲渡人（assignor）

他の者に合意書や契約書によって、自分の不動産の権益を移転する者。

信用調査報告書

消費者信用調査機関によって提供される、個人の負債返済能力についての査定報告書。

誠実に（bona fide）

法律用語で、誠意をもって、真実の、純粋の、不正のないなどの意味を持つ。

セラー・ファインナンシング（seller financing）

売り手が銀行の役割を果たし、買い手に購入価格の一部を融資すること。買い手は売り手に、合意によって定めた頭金と利息を支払う。（ただし、日本では法に触れる場合がある。）

宣誓供述書（affidavit）

公証人の面前で宣誓して作成した書類のこと。宣誓供述人は、宣誓供述書に含まれる事実は真実で正確であることを公証人の前で宣誓し、それに署名しなければならない。

増加（appreciation）

希少価値、インフレ、供給の不足、投資家の需要などによる不動産の価値の増加をいう。

増築（addition）

現存の建物に新しい部屋や大きな台所を追加すること。

総合抵当債務（budget mortgage）

抵当ローン契約の一種で、元金と利息の支払いに加え、固定資産税の見積り、自家所有者保険料、賃貸料などを含むものをいう。

双務契約（bilateral contract）

当事者双方が相互に債務履行の約束をする契約。

た

代理人（attorney-in-fact）

委任状に基づき、依頼人に代わって特定の行為を代行する権限を持つ者。

立ち退き

居住者を賃貸中の部屋あるいは建物・土地から合法的に移動させる手続き。立ち退きは、賃貸料の不払いや、賃貸契約の不履行があった場合に認められる。

賃貸借契約書

家主と借主の間で交わされる、賃貸物件の占有に関する合意書。法的に拘束力のある契約。しっかりした賃貸借契約書には、家主と借主の間で取り決めていくべき全ての条件が含まれている。

賃貸損失

相場を下回る家賃で賃貸しているときに発生する損失。賃貸料の相場から実際に受け取っている賃貸料を差し引いた差額。

追加書類（addendum）

書類、契約書、エスクロー指示書などに追加される付加明細や他の書類をいう。追加書類は書類の一部として挿入され、また、日付、全当事者の署名とイニシャルがなければならない。

追加預託金（additional deposit）

売買契約書に基づき、売主またはエスクロー会社に支払われる追加保証金をいう。通常、これは購入申込みの受諾のすぐ後に、預託金を購入価格の５％～１０％にまで増やすために払われる。もし買主が期限までの追加預託金の支払いに遅れた場合は、重要な違反と見なされ、売主は契約を取消すことができる。

通行権（access right）

自分の土地へ出入りする土地の所有者の権利をいう。土地の所有者は、隣接する道路や高速道路へ自分の土地から出入りする権利を持っている。

定款（by-laws）

協会や株式会社が採用する規則や規定のこと。

抵当権の承継（assumption of mortgage）

既に存在する抵当債務付きの不動産の権原を買い取り、支払いと他の契約上の義務の責任を承継すること。

抵当証書

ローン返済の保証として、物件に対する権利を貸し手に与える旨の契約書。

デューデリジェンス（適正評価手続き）

建物・設備が物理的・法的にきちんとした状態にあるか、金銭的な面に問題はないかなど、その物件に関する正確かつ完全な情報を得るための調査のプロセス。

添加（accretion）

自然現象みよる堆積物や砂が徐々に土地に添加されることをいう。

天災、不可抗力（act of God）

津波、洪水、暴風雨、火山噴火、地震などの人力では防止できない自然現象をいう。多くに契約には、もし天災で還権原移転の前に当該物件が破損または崩壊した場合は、一時または永久に当事者の契約の履行を解除する条項が含まれている。

登記所（bureau of conveyances）

不動産の権原の関する全ての法的書類の登記と保管を取り扱う州政府の事務所。

動産の遺贈（bequeath）

遺言による動産を他者に贈与すること。

動産売買証書（bill of sale）

売主から買主への動産の移転に使われる書面。家屋の売買価格に含まれる台所器具、家具、備品、その他の売却に使用される。

都市計画法

土地の利用用途、建物の大きさや用途を規制する法律。用途地域指定は地方自治体によって行われ、社会・経済の変化によって見直される。

取引事例比較鑑定評価（appraisal by market comparison）

同じような不動産の実際の取引事例を比較して算出する不動産の鑑定評価をいう。売買比較法とも呼ばれる。

な

内部収益率（IRR）

投資収益率を計算する手法の一つ。受け取る全ての収入をすぐに再投資し、そのお金に対しても見返りを得られると仮定した上での収益率。

認証（attestation）

公証人が証書の作成人の行為を確認すること。

年利率（APR:annual percentage rate）

普通、ローンの実効（実質）利率、つまり実質的な金利を指す。アメリカでポイントと呼ばれる手数料やローン申請手数料など、そのローンに関わる全ての費用を考慮に入れたもので、一般に契約上の金利である表面金利より高くなる。

は

売買契約証書（bargain and sale deed）

保証約款を含む不動産の譲渡に使う捺印権利証書。

売買合意書（agreement of sale）

不動産の売買に関する売主と買主の書面での合意書。売買に関する特定の諸条件が含まれている。権原は全部の条件が満たされるまで売主がもっているが、衡平法上の権原は買主に与えられる。

売買条件

取引を進める際に満たされていなければならない条件。買付申込書や契約書に明記される。

破産（bankruptcy）

個人の負債額が資産額を上回るため、現在の負債を返済できない経済状態のこと。

バルーン型ローン（balloon payment）

借入金の一部を分割返済後、所定の期日に残金を一括返済する住宅ローン。利率は有利な場合があるが、返済期日にローンの残額を完済する（あるいは新しいローンを組む）準備ができている必要がある。

PITI

元金（principal）、利息(interest)、税金、(taxes)保険(insurance)の略語。月々の抵当ローンの返済に何が含まれるかを表示する際に使われる。

表面利回り

総家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。その物件の価値の指標となる。一般に表面利回りが高ければ高いほど、実際の価値に比べて物件価格が低く、お買い得物件と考えられる。反対に、低ければ低いほど、実際の価値に比べて物件価格が割高と考えられる。

フィクサーアッパー（fixer upper）

大掛りな修繕および改修が必要な物件。あるいは、そのような物件を買い取り、手を加えて転売する業者。

賦課金(assessment)

特別の費用や追加改良のために、地方政府あるいはコンドミニアムの居住者組合が個人の不動産所有者に割り当てる一般経費のこと。

不在所有者(absentee owner)

自分の持つ不動産の所有地に滞在しない所有者をいう。

不法占有（adverse possession）

他人の不動産の権原を獲得するため、その不動産を一定期間、実際に、公然と、敵意を持って、排他的に、継続して占有支配することをいう。

物件引渡し

売買契約履行の最終段階。物件の所有権を売り手から買い手に移す手続き。権利証の引渡し、固定資産税などの清算、書面への署名・捺印、売却の完了に必要な諸費用の支払いなどが含まれる。

不動産(Real Estate)

土地と建物。

不動産担保ローン

住宅ローン、不動産を抵当としたローン。

不動産売買契約書

不動産を売買する際に条件を明記した契約書。買い手と売り手の間で取り交わされる。

不動産売買諸費用

不動産売買の手続きの際に生じる各種費用。

不動産売買手続き代理業者

当事者以外の第三者で、当事者が選んだ弁護士、エスクロー業者（取引を公正な立場から監視する）、売買手続き代理業者など。実際の売買業務を全面的に取り扱う。

フリーホールド（freeholdまたはfee simple）

完全所有権のある不動産。

ブロックバスティング（blockbusting）

近隣地域の社会的な悪化の恐怖をあおって、居住者に下落した値段で自分の住居の売却を説得する違法な商法。

ヘクタール（hectare）

１０，０００㎡（約３，０３０坪）

ベースラインとメリディヤン（baseline and meridian）

測量士が使用する土地の位置とその記述をする為の想定上の基線をいう。東西の線がベースライン、南北の線がメリディヤン。

返済期間

その間にローンを全て返済しなければならない期間のこと。

返済期日

ローンが全て返済されていなければならない日。

弁済期日繰上約款（acceleration clause）

抵当契約、約束手形、売買契約書（売買合意書）などに含まれる条項で、即座に残高の全額返済要求の権利を貸付機関に与えるものをいう。貸付機関は、割賦支払いの不履行、不動産物件の破壊、貸付機関からの事前の承諾なしに扶桑さんの売却または譲渡をした場合には、この権利を実行することができる。

変動金利型ローン（ARM:adjustable rate mortgage）

利率がローン返済期間中、定期的に変動する(floating rate)住宅ローン。

放棄・解除（Abandonment）

後日に所有権の返還要求をする意図を持たず、不動産権原と全ての権利を放棄すること。

ま

マネージメントフィー（management fee）

物件を賃貸に出す際、不動産管理会社に家賃の回収や固定資産税の代行支払い等を依頼するのに伴う料金。

マスターベッドルーム（master bedroom）

主寝室。

未払利子（accrued interest）

既に得た利子であるが、まだ満期でなく支払われていないものをいう。利子は後に払われるので、未払利子は支払いの滞納とはならない。

メンテナンス契約

庭師、配管工、電気技師、便利屋といった、定期的な補修および随時必要な修理を行うメンテナンス業者との契約。複数の物件を所有し、点検修理の要請が頻繁に起こる場合に役立つ。

メンテナンスフィー（maintenance fee）

芝刈りなどの管理料。

モーゲージ（mortgage）

不動産を購入する際、足りない資金をカバーするために借りる住宅ローンのこと。

モーゲージドキュメント（mortgage document）

銀行からローンを受けた場合に締結する抵当権設定契約証書。

モーケージブローカー

お金を借りたいと思っている投資家に貸付金融機関を斡旋する人。アメリカには専門の業者がいる。

や

融資開始手数料

ローン開始に伴う費用や手数料。借り手にかかる費用で、貸付額の何パーセントという形で表される。

融資条項（ローン条項・ローン特約条項）

ローンが不成立の場合は契約を白紙に戻すことを定めた条項。利用可能な各種ローン（新規にローンを組む、売り手から借りる、売り手のローンを引き継ぐ等の方法を含む）や、融資額、また、予想される利率などを明示する場合もある。

融資取り扱い事務代行サービス

不動産を抵当とした貸付（住宅抵当貸付・住宅ローン）の処理に伴う事務を一括して代行するサービス。不動産業者が提供する場合のある。

ら

リースホールド（leasehold）

借地権。

隣接土地所有者（abutting owner）

高速道路、道路、公立公園、あるいは他の公共地に隣接する土地の所有者をいう。

累積価値（accumulated value）

市場価値の上昇と定期的な所有者分配により、長年に累積された不動産の価値をいう。

レバレッジ

不動産投資におけるレバレッジの一例は、物件を購入するために融資を受けること。例えば、代金の一部を頭金として支払い、残りは銀行から融資を受け、物件を百パーセント自分のものにする方法。

ローン資産価値比率

購入物件の価値に対する抵当貸付の割合。８万ドルのローンのついた１０万ドルの家は、ローン資産価値比率８０％となる。